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新築一戸建て住宅・リフォームをご検討の皆様に!住宅の土地探しから始める方
- 新築一戸建て住宅の土地探しから始める方 -

新築一戸建て住宅のための土地探し
土地探し・土地購入は、ご自身で全て行うのは非常に大変な事です。

住宅情報誌や新聞のチラシ、又、希望の土地に「売り土地」などで希望の土地があったとしても、いざ、不動産仲介会社へ出向くと、「その土地はすでに売れてしまいました。」
なんて話はよくある事です。
そして、その不動産仲介会社に別の土地を紹介されるでしょう。
この場合、本当に条件が良く、値段も適正な価格の場合もあるかもしれません。
しかし、大なり小なり問題のある土地を購入させられてしまう事もあるのです。
一般の人が簡単にその土地の問題点を見極める事は、難しいでしょう。

では、どの様な問題があるかです。

1.建築条件付きの土地
これは、土地の売主又は指定業者に建物の工事も頼む事が売買の条件とされ、
工法やプランに制約が出ます。
つまり、ご自身の希望どうりの家になるかが難しくなります。
特に、家づくりにこだわりのある方は、建築条件付きの土地は購入されない方が良いでしょう。
ただし、工法やプランの制約は、指定業者にもよりますので、建築条件付きの土地でも
ご希望通りの家が建てられる可能性もなくはありません。

2.地盤の善し悪し
土地を購入した後に地盤調査をしたら、地盤が軟弱で、地盤改良工事が必要となり
その額は50万円〜100万円ぐらい必要となってしまいます。

3.その他
例えば、普段は気がつかないけど、雨が降ると下水があふれ出すなどの様に、
ある気候条件により問題が発覚する土地もあるのです。

もちろん、ご自身で土地探し・土地購入をしても本当に良い土地を得られる方もいますが、
なかなか難しい事です。

そこで、一番簡単で良い土地を得る方法です。

まず、家を建ててもらう地元建設会社・地元工務店を先に見つける事です。
これには、「住宅会社の選び方」ページなどを参考に、良いと思った住宅会社を決めます。
そして、その会社に土地探しを頼むのです。

地元建設会社・地元工務店は、土地の情報も持っています。
どこのエリアで、何坪の土地で、南に道路が面する土地などの希望を伝えておいて、
探してもらうのです。
住宅会社からすると、こちらで土地を探すことが出来れば、
自社に家の建築も任せてもらえるので、親身に土地を探してもらえるのです。
もちろん、その間ご自身でも土地探しを進めて、比較しても良いでしょう。

良いと思った土地があったら
後で述べますが、土地探しには色々気配りをしなければなりませんが、
もし、良いと思った土地があったら、すべき事についてです。

まず、現地にて方位磁石で東西南北を確認して下さい。
敷地が接している道路の位置関係から、ある程度玄関と駐車場の位置が決まってくると思います。

接している道路の幅、敷地が道路に接する間口は測っておきましょう。
家を建てる土地は法律上、原則として4m以上の幅のある道路に2m以上接していることが必要とされます。

周辺を普段使う交通機関で移動してみましょう。
その土地から職場へ行く駅まで歩きならば、実際に駅まで歩いてみましょう。
その土地から近いスーパー・病院などへ行く交通機関で、実際に行ってみて下さい。
夜道に街灯が無く危険な場所はないかなど、不安条件が無いか確かめてみて下さい。

ご近所さんを訪ねてみて下さい。
その土地に隣接するお宅に「お隣の土地購入を考えているのですけど、この辺について教えて頂いてよろしいでしょうか?」の様に訪ねてみて下さい。
以下の事は聞いておくと良いでしょう。
1.お隣さんの家を建てるときに地盤に問題はなかったか。
  (お隣さんの土地が軟弱ならこの土地も軟弱な可能性が高くなります。)
2.雨水の水はけは良いか。
3.交通事故など起こりやすい場所か。
4.地域としての住み心地が良いか。
5.他、このエリアで何かトラブルなどが起こっていないか。
   (騒音おばさんの様な人がいないかどうか。)
これらを聞くことでその地域を知ることもできますし、
お隣さんの人柄も把握できるので、是非試してみて下さい。

一生住み続ける土地ですので、しっかりと下調べをしましょう。

土地探しで知っておくべき知識
用途地域
用途地域とは、エリアごとに、建てられる建物の種類や用途などを規制するものです。

1.低層住居専用地域:低層住宅中心の静かな住環境。
2.中高層住居専用地域:マンション、病院、大学などが建てられる地域。
3.住居地域:住宅の他、ホテル、ボウリング場、パチンコ店、なども建てられる地域。
他、商業地域や工業地域など。

ここで注意したいのが、自分の土地のエリアは低層住居専用地域でも、
道路を隔てた向こう側が中高層住居専用地域で、マンションなど建てられたら
たまったものではありません。
周辺の用途地域も知っておく事が大切です。

建ぺい率(建坪率)
建ぺい率とは、土地(敷地)の広さに対する建築面積の割合です。
建築面積とは、単純に説明すると1階の面積と考えて下さい。
つまり、土地が100u(約30坪)であり、そのエリアの建ぺい率が60%ならば、
建築面積は100u×0.6=60u(約18坪)となります。
2階建て住宅なら、1階と2階を最大18坪までで、36坪までの家が建てられます。
建ぺい率は、エリアにより、30%、40%、50%、60%に分けられています。
(※3.305u=1坪、100u=30.25坪)

容積率
容積率とは、土地(敷地)の広さに対する延床面積の割合です。
延床面積とは、複数階の面積の合計です。(2階建てなら、1階と2階の面積の合計です)
つまり、土地が100u(約30坪)であり、そのエリアの容積率が80%ならば、
延床面積は100u×0.8=80u(約24坪)となります。
よって、建ぺい率では、1階2階の合計が最大36坪までOKでしたが、
これに、容積率80%を当てはめると、24坪までしか立てられず、
1階を18坪とすると2階は6坪の家、あるいわ、1階2階共12坪の合計24坪の家などの制限がかかります。
ただし、容積率が100%ならば、延床面積は100u×1=100u(約30坪)ですので、
1階が18坪、2階が12坪の合計30坪の家が建てられるのです。
(もちろん1階2階共15坪の合計30坪の家でもOKです。)
容積率は、エリアにより、50%、60%、80%、100%、150%、200%、300%、
400%に分けられています。

ご自身の土地(エリア)の建ぺい率・容積率を知らないでいると、何坪までの家が建てられるかが分からないのです。

土地探しでのチェックポイント
土地探しでのチェックすべきポイントはいくつかありますが、人それぞれ気になる事と気にならない事がありますので、ご自身の気になる部分はチェックして下さい。

○治安の善し悪し
治安がよいエリアであれば当然問題はありませんが、アメリカの様にスラム街の様な地域はあまりありません。強いていえば、歌舞伎町に家を建てたいとは思いませんよね。
通常の住宅街では、なるべく繁華街に近い所を選ばない事ではないでしょうか。

○日当たり
日当たりは結構気になる方が多いと思います。
特に寒い冬に日当たりが良いのはありがたい物です。
日当たりは、夏と冬ではかなり違います、夏に土地を見て日当たりが良いと思ったら、
冬は南側にある家の陰になってこんなに冬は日当たりが悪いのかと気づいてからでは遅いのです。
冬の日当たりの良さを考えて土地を見るようにしましょう。

ゴミ置場

○ゴミ置場
一定のエリアごとにゴミ置場は無くてはならない物ですが、自分の家に接しているのは考え物ですね。
最近のゴミ置場はけっこう整理されてきていて、柵などでネコなどに荒らされないようにもなってきていますが、きれい具合をちゃんとゴミの日にチェックしておく事も必要かもしれません。

右写真の様にきちんとしたゴミ置場ならそれほど気にならないかもしれません。

○土地の形に注意
土地には、色々な形状があります。基本的には、きれいな長方形が理想ですが、
凸凹が付いたり、傾斜したりしてしまいます。つまり台形などのように斜めの部分が多いと家づくりにおいては無駄なスペースができやすくなってしまいます。
その分値段が安く、家の形にも問題が無い場合は、買いかもしれません?

○都市ガスの確認
土地によりまだ都市ガスが来てないエリアもあります。プロパンガスでも問題ないという方は良いですが、都市ガスの方がと思う方は、都市ガスが来ているか確認して下さい。
ガスの引き込み工事では、工事費の一部はお客さん負担になりますので、あらかじめ承知しておいて下さい。

○上下水道の確認
上水道は、土地の内部まで来てる場合もあれば、土地の外までしか来ていない場合があります、これを建物までの引き込み工事が必要となります。
また、下水道も引き込み工事が必要となります。

大まかな目安ですが、上下水道の引き込み工事では、50万円〜120万円ぐらいは必要となると考えて下さい。(引き込みの距離の長さなどにより高くなります。)
通常多くの建設会社・工務店においてこのお金は本体工事価格に含まれていない場合が多いので(オプション料金となります)、あらかじめ屋外引き込み工事の金額を聞いておきましょう。屋外引き込み工事は他にも電気の引き込み料金も掛かります。

基本的に、屋外工事(電気・ガス・給排水の引込み工事)はトータルで、
おおよそ、150万円〜200万円ぐらいは想定しておきましょう。

エリアによっては、下水道が通っておらず、浄化槽(トイレは汲取り)になってしまう土地がありますので、注意しましょう。

先にも述べました様に、まず良いと思った住宅施工会社を決めてから、その会社に土地探しをしてもらうと、上記のような色々な知識もふまえて土地探しをしてもらえるので、何かと便利だと思います。

   
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